Hesaplama Araçları
Kira Artış Oranı Hesaplama 2026 (TÜFE)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış oranı, bir önceki kira yılındaki on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını geçemez (TBK m.344). Aşağıya mevcut kira bedelini ve güncel TÜFE oranını girerek yeni kirayı hesaplayabilirsiniz.
Bu tutar üst sınırdır; taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir. Sözleşmede TÜFE'nin altında bir oran kararlaştırılmışsa o oran uygulanır. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde hâkim, TBK m.344/3 uyarınca emsal kira bedeline göre yeniden belirleme yapabilir.
TÜFE Ortalaması Nasıl Uygulanır?
Kira artışının üst sınırı, TÜİK'in her ay açıkladığı tüketici fiyat endeksinin, bir önceki kira yılındaki on iki aylık değişim ortalamasıdır (TBK m.344). Taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırmış olsa bile, bu oranı aşan kısım geçersizdir ve kiracıdan talep edilemez.
Kira Tespit Davası
Kiraya veren, TÜFE ortalamasının üzerinde bir artış talep etmek istiyorsa, tek taraflı bildirimle bunu yapamaz; kira tespit davası açarak mahkemeden yeni kira bedelinin belirlenmesini istemesi gerekir. Sözleşmenin beşinci yılından sonra mahkeme, TÜFE ortalamasına ek olarak taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerini de göz önünde bulundurabilir (TBK m.345).
Yeni Kiracıyla Yapılan Sözleşmede TÜFE Sınırı Uygulanır mı?
TÜFE sınırı yalnızca devam eden bir kira ilişkisinde yapılan yıllık artışa uygulanır. Taşınmaz boşaldıktan sonra yeni bir kiracıyla ilk kez kurulan kira sözleşmesinde taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilir; bu ilk bedel için TBK m.344'teki sınırlama geçerli değildir. Sınırlama, ancak bu yeni sözleşmenin kendisi devam ederken sonraki yılların artışında devreye girer.
Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Tahliye Riski
Mahkemece belirlenen ya da TÜFE ortalamasına göre hesaplanan yeni kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı, kiraya veren genel hükümlere göre icra takibi başlatabilir. Bir kira yılı içinde kiracıya kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren bu nedenle ayrıca tahliye davası da açabilir (TBK m.352). Ödeme yapmayan kiracıya karşı izlenebilecek iki tahliye yolunu kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır yazımızda adım adım anlattık.
Kira Artışında Uygulanan Sınırlar
| Dönem | Üst Sınır |
|---|---|
| Sözleşmenin ilk 5 yılı | Bir önceki kira yılındaki 12 aylık TÜFE ortalaması (TBK m.344) |
| 5. yıldan sonra | TÜFE ortalaması + mahkemece belirlenen rayiç bedel (TBK m.345) |
| Anlaşmazlık hâlinde | Kira tespit davası açılması gerekir, tek taraflı bildirim yeterli değildir |
TÜFE Ortalamasına Göre Örnek Kira Artışı
| Mevcut Kira | TÜFE Ortalaması | Artış Tutarı | Yeni Kira |
|---|---|---|---|
| 15.000 TL | %40 | 6.000 TL | 21.000 TL |
| 25.000 TL | %35 | 8.750 TL | 33.750 TL |
| 40.000 TL | %30 | 12.000 TL | 52.000 TL |
Kaynak Mevzuat
Aşağıdaki bağlantılar, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi'ndeki resmî ve güncel kanun metinlerine gider.
Son güncelleme: 11 Eylül 2026
Sıkça Sorulan Sorular
Kira artış oranını kim belirler?
TÜİK her ay tüketici fiyat endeksini açıklar; kira artışının üst sınırı, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasıdır (TBK m.344).
Kiraya veren TÜFE'nin üzerinde artış isteyebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında hayır; sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile TÜFE ortalamasını aşan kısım geçersizdir.
Beş yıldan uzun süren kiralarda farklı bir kural var mı?
Evet; beş yıldan sonra hâkim, TÜFE'ye ek olarak piyasa rayicini de göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini belirleyebilir.
Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa ne olur?
Yine TÜFE ortalaması esas alınır; sözleşmede oran belirtilmemiş olması artışın yapılamayacağı anlamına gelmez.
Yeni kiracıyla yapılan sözleşmede TÜFE sınırı geçerli mi?
Hayır; TÜFE sınırı yalnızca devam eden bir kira ilişkisindeki yıllık artışa uygulanır. Yeni bir kiracıyla ilk kez kurulan sözleşmede taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilir.
Yeni kira bedelini ödemeyen kiracıya ne yapılabilir?
Kiraya veren genel hükümlere göre icra takibi başlatabilir; bir kira yılında iki haklı ihtar gönderilmişse ayrıca tahliye davası da açılabilir (TBK m.352).
TÜFE oranı negatif çıkarsa kira düşer mi?
Uygulamada TÜFE ortalaması bugüne kadar hep pozitif çıkmıştır; oranın negatife düşmesi hâlinde kira bedelinin azaltılıp azaltılamayacağı ayrıca değerlendirilmesi gereken, dosyaya özgü bir konudur.
Kira artış oranı sözleşmede peşinen birden fazla yıl için belirlenebilir mi?
Hayır; her kira yılı için artış oranı ayrı ayrı, o yılın TÜFE ortalamasına göre belirlenir. Sözleşmede önceden sabit bir oran kararlaştırılmış olsa bile, TÜFE ortalamasını aşan kısım geçersizdir.