İstanbul BarosuBaro Sicil No 74199
Faaliyet Alanları
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında dosyanın kaderini çoğu zaman tapu kayıtları, sözleşme metni ve teknik bilirkişi incelemesi belirler. Bu nedenle işlem öncesinde yapılacak tapu ve imar incelemesi, sonradan doğabilecek zararları önleyebilir.
Taşınmaz satışı, kat karşılığı inşaat ve kira ilişkilerinde sözleşmenin şekil şartlarına uygun kurulması özel önem taşır. Taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak resmî şekilde yapılmadığında geçerlilik sorunu doğurur.
Bir taşınmazın tapu kaydının hukuka aykırı biçimde oluştuğu iddiasında (muris muvazaası, hile, ehliyetsizlik, resmî şekle aykırılık gibi) tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Dava kazanılırsa taşınmaz doğrudan mahkeme kararıyla gerçek hak sahibi adına tescil edilir; ayrıca yeni bir tapu işlemi yapılmasına gerek kalmaz.
Dava; muris muvazaası, satış işleminde hile veya diğer irade sakatlıkları, taraflardan birinin işlem ehliyetine sahip olmaması, vekilin yetkisini aşması veya kötüye kullanması, ya da satışın kanunda öngörülen resmî şekle uyulmadan yapılması gibi sebeplere dayanabilir. Dayanılan sebep, dava dilekçesinde açıkça belirtilmeli ve delillerle desteklenmelidir.
Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir, taraflar başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz. Taşınmaz birden fazla ilde bulunuyorsa, her bir taşınmaz için ayrı ayrı yetkili mahkeme belirlenir.
Tapu kaydının hukuka aykırı oluştuğunu iddia eden taraf, bu iddiasını yazılı belge, tanık beyanı veya bilirkişi incelemesi gibi delillerle ispatlamakla yükümlüdür; muris muvazaasına dayanan davalarda mirasçı olmayan üçüncü kişilerin de tanık gösterilmesi mümkündür. Somut olayda hangi delillerin toplanması gerektiği, dayanılan iptal sebebine göre değişir.
Kira bedelinin tespiti, artış oranına itiraz, kiralananın ihtiyaç nedeniyle geri istenmesi ve tahliye davaları bu alanın en sık karşılaşılan uyuşmazlıklarıdır. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda belirlenmiştir; her biri için farklı süre ve usul kuralları uygulanır.
Taraflar kira bedeli üzerinde anlaşamazsa, her kira yılı için ayrı ayrı olmak üzere mahkemeden rayiç kira bedelinin tespiti istenebilir (TBK m.345). Mahkeme, emsal kira bedelleri ve taşınmazın niteliği gibi unsurları değerlendirerek bedeli belirler; belirlenen bedel yeni dönem için bağlayıcı olur.
Kiraya veren, kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da kanunda sayılan diğer yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle sözleşmeyi sona erdirip tahliye isteyebilir (TBK m.350). Bu sebeple tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın belirli bir süre içinde başkasına kiralanamaz.
Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde, kiraya veren bu tarihten itibaren belirli bir süre içinde icra dairesi aracılığıyla tahliye isteyebilir. Taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte serbest iradeyle verilmiş olması, geçerliliği için önemlidir.
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlardan biri, diğerlerinin rızası olmasa bile ortaklığın giderilmesini mahkemeden isteyebilir. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir; mümkün değilse taşınmaz satılarak bedeli paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde ise diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı gündeme gelebilir; hangi yolun izleneceği somut duruma göre değişir.
Arsa sahibinin arsasını müteahhide devretmesi, müteahhidin de karşılığında bağımsız bölüm inşa edip teslim etmesi esasına dayanan bu sözleşmeler resmî şekilde (tapuda) yapılmak zorundadır. Müteahhidin işi zamanında ya da sözleşmeye uygun bitirmemesi hâlinde aynen ifa, gecikme tazminatı veya sözleşmenin feshi yollarına başvurulabilir. Bu sözleşme türünün risklerini ve tarafların hak ve yükümlülüklerini Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? yazımızda ayrıntılı olarak ele alıyoruz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satışı unsuru taşıdığından tapu müdürlüğünde veya noterde resmî şekilde düzenlenmek zorundadır; adi yazılı şekilde yapılan bir sözleşme kural olarak geçersizdir. Ancak taraflardan biri edimini tamamen yerine getirmişse, şekil eksikliğinin ileri sürülmesi bazı hâllerde dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir.
Müteahhidin işi sözleşmede kararlaştırılan sürede veya nitelikte tamamlamaması hâlinde arsa sahibi, işin aynen ifasını ve gecikme tazminatını talep edebilir; gecikme belirli bir süreyi aşarsa sözleşmenin feshini de isteyebilir. Fesih hâlinde tarafların karşılıklı olarak aldıklarını iade etmesi gerekir.
Teslim edilen bağımsız bölümlerde sözleşmeye veya imar mevzuatına aykırılık, malzeme veya işçilik kusuru gibi ayıplar tespit edilirse arsa sahibi, ücretsiz onarım, bedelden indirim veya ağır ayıp hâlinde sözleşmeden dönme haklarından birini kullanabilir. Ayıbın niteliği genellikle bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Apartman ve site yönetiminde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar; aidat/ortak gider borcunun ödenmemesi, ortak alanların (çatı, asansör, otopark gibi) amacı dışında kullanılması ve yönetim planına aykırı tadilatlardır. Aidat borcunu ödemeyen kat malikinden, gecikme faiziyle birlikte icra takibi yoluyla tahsil talep edilebilir; yönetim planına aykırılıklarda ise eski hâle getirme ve men davası açılabilir.
İpotek, bir alacağın güvence altına alınması için taşınmaz üzerine tapuda tesis edilen bir teminattır; borç ödenmezse alacaklı taşınmazı icra yoluyla sattırarak alacağını tahsil edebilir. İpotekli bir taşınmaz satılabilir, ancak ipotek taşınmazı takip eder; yeni malik borcu ödemezse taşınmaz yine icra yoluyla satılabilir.
| Tahliye Sebebi | Dayanağı | Açıklama |
|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi | TBK m.315 | Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmiş olması gerekir |
| İhtiyaç nedeniyle tahliye | TBK m.350 | Kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı |
| Yeniden inşa ve imar | TBK m.350 | Esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa zorunluluğu |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK m.352 | Kiracının belirli bir tarihte tahliyeyi yazılı olarak taahhüt etmesi |
| On yıllık uzama süresinin dolması | TBK m.347 | Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden itibaren işler |
| Şerh Türü | Amacı |
|---|---|
| Satış vaadi şerhi | İleride taşınmazın devredileceğini üçüncü kişilere karşı da geçerli kılar |
| Aile konutu şerhi | Eşin rızası olmadan konutun satılmasını veya üzerinde başka bir hak kurulmasını engeller |
| Kira şerhi | Kira sözleşmesini taşınmazın yeni malikine karşı da geçerli kılar |
| İpotek | Bir alacağı, taşınmazın değeriyle güvence altına alır |
Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda belirlenmiştir. Başlıcaları; kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar, kiralananın ihtiyaç nedeniyle geri alınması, yeniden inşa ve imar zorunluluğu, yazılı tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Her sebep için farklı süre ve usul kuralları uygulanır.
Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. Aynen bölüşme mümkün değilse veya taraflar bunu talep etmiyorsa satış yoluyla paylaşmaya karar verilir. Bu hâlde taşınmaz icra dairesi eliyle açık artırmayla satılır ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Tapu kaydı aksi ispatlanana kadar geçerli sayılır; ancak belirli hâllerde tapu kaydına karşı dava açılabilir. Muris muvazaası, inançlı işlem, kazandırıcı zamanaşımı ve resmî şekle aykırılık iddiaları bunlara örnektir. Bu davalarda ispat yükü ve süreler dosyanın niteliğine göre değişir.
Öncelikle sözleşmedeki teslim süresi, gecikme cezası ve fesih hükümleri incelenir. Duruma göre aynen ifa, gecikme tazminatı veya sözleşmenin feshi talep edilebilir. Arsa sahibinin tapu devri yapmış olması hâlinde ayrıca tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir.
Yönetici veya yönetim kurulu, ödenmeyen aidat için kat malikine önce yazılı ihtarda bulunur; ödeme yapılmazsa gecikme faiziyle birlikte icra takibi başlatılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, gecikme hâlinde aylık %5'e kadar gecikme tazminatı uygulanmasına da imkân tanır.
Evet, ipotekli bir taşınmaz satılabilir; ancak ipotek taşınmazı takip eder, yani borç ödenmeden ipotek kendiliğinden kalkmaz. Yeni malik borcu üstlenmediği sürece asıl borçlu sorumlu kalmaya devam eder; borç ödenmezse alacaklı taşınmazı kimin elinde olursa olsun icra yoluyla sattırabilir.
Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı temerrüt nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yolları: süreler, şartlar, ihtarname/icra takibi farkı ve Yargıtay kararı.
Yazının devamıHisseli tapuda bir hissedar payını üçüncü kişiye sattığında diğer hissedarların önalım (şufa) hakkı nedir, dava nasıl açılır, süreler ve 7571 sayılı Kanun'la gelen değişiklikler nelerdir?
Yazının devamıArsasını müteahhide veren pek çok kişi, sözleşme yanlış hazırlandığında değerli bir varlığını riske atıyor. Bu yazıda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğini, tarafların hak ve yükümlülüklerini, tapu devrini ve fesih sürecini anlatıyoruz.
Yazının devamı
