Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? Ev Sahibinin Hakları

Kira Ödemesi Yapılmadığında Kiraya Verenin Yolları

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya verenin başvurabileceği iki ayrı, birbirinden bağımsız hukuki yol vardır:

• Temerrüt nedeniyle tahliye (TBK m.315) — tek bir dönem kirasının ödenmemesi üzerine, süreli bir ihtarla başlatılır
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m.352/2) — aynı kira yılı içinde iki ayrı ay için haklı ihtar çekilmiş olmasına dayanır

Bu iki yol farklı şartlara, farklı sürelere ve farklı dava açma stratejilerine sahiptir; birbirinin yerine geçmez, kiraya veren duruma göre birini ya da (şartları oluşmuşsa) art arda ikisini de kullanabilir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Nedir? (TBK m.315)

Kiracı, kararlaştırılan zamanda kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı bir ihtarla borcun ödenmesini ister; ihtarda verilen süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilip tahliye istenebilir. Kanunda öngörülen ihtar süreleri kira türüne göre değişir:

Kira Türü	İhtar/Ödeme Süresi	Yasal Dayanak
Konut ve çatılı işyeri kirası	30 gün	TBK m.315
Hasılat kirası	60 gün	TBK m.315, m.362
Diğer (taşınır) kiralar	10 gün	TBK m.315

Bu süre içinde borcun tamamı ödenmezse kiraya veren, sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir. Süre dolmadan açılan bir tahliye talebi, koşullar henüz oluşmadığı için reddedilir.

Somut Bir Süreç Örneği

Aşağıdaki örnek yalnızca süre hesabının nasıl işlediğini göstermek amacıyla kurgulanmıştır:

Tarih	İşlem
5 Mart	Mart ayı kirası ödenmedi
10 Mart	Kiraya veren noter aracılığıyla temerrüt ihtarnamesi gönderir, 30 günlük ödeme süresi başlar
9 Nisan	30 günlük süre dolar; bu tarihe kadar kira bedelinin tamamı ödenmemişse temerrüt kesinleşir
9 Nisan sonrası	Kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir

Süre, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar — gönderim tarihi değil, tebliğ tarihi esas alınır. Bu nedenle ihtarın ne zaman tebliğ edildiğinin (tebligat alındısı, noter şerhi gibi) belgelenmesi, ileride süre hesabına itiraz edilmesini önler.

İhtarname mi, İcra Yoluyla Ödeme Emri mi?

Kiraya veren, temerrüt ihtarını iki farklı yoldan gönderebilir: noter kanalıyla klasik bir ihtarname ile, ya da doğrudan icra dairesi üzerinden "tahliye talepli icra takibi" (uygulamada "Örnek 13" ödeme emri, İİK m.269) başlatarak. İkinci yol, uygulamada daha sık tercih edilir çünkü hem ihtar hem de icra takibi tek işlemde birleşir.

Ölçüt	Noter İhtarnamesi	Tahliye Talepli İcra Takibi
Başlangıç	Noterden ihtarname çekilir	İcra dairesine takip talebiyle başlanır
Kiracının tepkisi	Kiracı süre içinde ödeme yapar ya da yapmaz	Kiracı 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir
Sonraki adım	Süre sonunda doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası	İtiraz varsa icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası
Avantajı	Basit, ek harç azdır	Aynı zamanda borcun icra yoluyla tahsiline de imkân verir

Tahliye Talepli İcra Takibinde Süreç Nasıl İşler?

Kiracıya tebliğ edilen ödeme emrine karşı kiracının 7 gün içinde icra dairesine itiraz hakkı vardır; itiraz takibi durdurur. İtiraz edilmezse ya da itiraz sonradan kaldırılırsa, kiracıya tanınan 30 günlük ödeme süresi boyunca borcun tamamı ödenmezse temerrüt gerçekleşmiş sayılır. Kiraya veren bu noktadan itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinde tahliye davası açmalıdır; bu süre kaçırılırsa aynı takibe dayanarak tekrar tahliye istenemez, yeniden bir ihtar süreci başlatmak gerekir.

Kısmi (Eksik) Ödeme Temerrüdü Engeller mi?

Hayır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 01.12.2015 tarihli, 2015/6655 E. ve 2015/10585 K. sayılı kararında, kirası yalnızca 35 kuruş eksik ödenen bir kiracı hakkında dahi temerrüdün gerçekleştiğine ve tahliyeye karar verilmesi gerektiğine hükmedilmiştir. Kararda açıkça şu ilke vurgulanmıştır: "Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez." Yani kiracının, "sadece birkaç lira/gün eksik ödedim" savunması tek başına temerrüdü ortadan kaldırmaz — borcun tamamı, verilen süre içinde eksiksiz ödenmelidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir? (TBK m.352/2)

Temerrüt nedeniyle tahliyeden farklı olarak bu yol, tek bir gecikme üzerine değil, aynı kira yılı içinde iki ayrı ayın kirası için haklı ihtar çekilmiş olmasına dayanır. Şartları birlikte gerçekleşmelidir:

#	Şart
1	Aynı kira yılı içinde iki ayrı aya ait kira borcunun ödenmemiş olması
2	Her borç için ayrı, yazılı bir ihtar gönderilmiş olması
3	İhtarların farklı aylara ait kira borçlarını konu alması
4	İhtarın "haklı" olması — borcun gerçekten muaccel olması ve tebliğden önce ödenmemiş olması
5	Davanın, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması

Önemli bir ayrıntı: ihtar gönderildikten sonra kiracı borcu öderse dahi, o ihtar "haklı" sayılmaya devam eder — yani kiracının sonradan ödeme yapması, o ihtarı geçersiz kılmaz. İki haklı ihtar bir kez oluştuktan sonra kiraya veren tahliye hakkını kazanır.

Bir Kira Yılı Ne Zaman Başlar, Ne Zaman Biter?

Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır — takvim yılıyla karışmamalıdır. Örneğin sözleşme 1 Mart'ta başlamışsa, her kira yılı bir sonraki 1 Mart'ta biter. İki ihtarın aynı kira yılına denk gelmesi şarttır; biri bir kira yılının sonunda, diğeri bir sonraki kira yılının başında gönderilmişse, farklı kira yıllarına düştükleri için m.352/2 şartları oluşmaz.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye ile İki Haklı İhtar Farkı

Ölçüt	Temerrüt Nedeniyle Tahliye	İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Yasal dayanak	TBK m.315	TBK m.352/2
Tetikleyen olay	Tek bir dönem kirasının ödenmemesi	Aynı kira yılında iki ayrı ay için haklı ihtar
Süre	İhtardan/takipten itibaren 30 gün	Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde dava
Ödeme yapılırsa	Süresinde tam ödeme yapılırsa tahliye hakkı düşer	Sonradan ödeme yapılsa dahi ihtar geçerliliğini korur

Yan Giderler (Elektrik, Su, Aidat) Ödenmezse Tahliye İstenebilir mi?

Uygulamada sık sorulan bir başka soru, kiracının elektrik, su, doğalgaz veya site aidatı gibi yan giderleri ödememesinin tahliye nedeni olup olmadığıdır. Bu, sözleşmenin kuruluşuna göre değişir:

Durum	Sonuç
Yan giderler sözleşmede kira bedeline dahil edilmiş veya kira bedeliyle birlikte ödenmesi kararlaştırılmış	Ödenmemesi, kira bedelinin ödenmemesiyle aynı sonucu doğurur; temerrüt nedeniyle tahliye yoluna gidilebilir
Yan giderler kiracı tarafından doğrudan ilgili kuruma (elektrik/su idaresi, site yönetimi) ödenmesi gereken, kira bedelinden bağımsız bir yükümlülük	Kural olarak doğrudan tahliye nedeni oluşturmaz; alacak davası veya sözleşmedeki özel hükümlere göre değerlendirilir

Bu nedenle kira sözleşmesi hazırlanırken yan giderlerin kira bedeline dahil olup olmadığının, hangi kalemlerin kimin sorumluluğunda olduğunun açıkça yazılması, ileride "bu da kira borcu sayılır mı" tartışmasını baştan önler.

Tahliye Davasıyla Birlikte Kira Alacağı da İstenebilir mi?

Evet. Kiraya veren, tahliye talebiyle birlikte aynı dava dilekçesinde birikmiş kira alacağının (ve varsa işlemiş faizin) tahsilini de talep edebilir; bu, ayrı bir dava açılmasını gerektirmez. Tahliye talepli icra takibinde de benzer şekilde, hem tahliye hem de alacağın icra yoluyla tahsili aynı takip içinde istenebilir. Bu sayede kiraya veren, taşınmazı geri almak ile birikmiş alacağını tahsil etmek için iki ayrı süreç yürütmek zorunda kalmaz.

Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Tahliye Davası Açılabilir mi?

Evet. Kira sözleşmesinin yazılı olması geçerlilik şartı değildir; sözlü bir kira ilişkisi de aynı yasal korumaya ve aynı tahliye yollarına tabidir. Ancak yazılı sözleşme olmadığında pratik bir sorun doğar: kira ilişkisinin varlığını, başlangıç tarihini ve kararlaştırılan bedeli ispat yükü kiraya verene aittir. Kira bedeli, tanıkla ispat sınırının üzerindeyse (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.200), banka dekontları, yazışmalar veya kiracının kısmi ödeme makbuzları gibi yazılı delillerle ispat gerekir.

Tahliye Davası Açmadan Önce Arabuluculuğa Başvurmak Zorunlu mu?

7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur — bu, iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davası için de geçerlidir. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılırsa, mahkeme davayı usulden (dava şartı yokluğundan) reddeder.

Ancak önemli bir istisna vardır: tahliye talepli ilamsız icra takibi (temerrüt nedeniyle, icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye yolu) bu zorunlu arabuluculuk kapsamının dışındadır. Yani kiracının temerrüde düşmesi üzerine doğrudan icra yoluyla ödeme emri gönderip tahliye talep ediyorsanız arabulucuya gitmenize gerek yoktur; ancak iki haklı ihtara dayanarak sulh hukuk mahkemesinde dava açacaksanız önce arabuluculuk sürecini tamamlamanız gerekir.

Tahliye Davası Nerede Açılır?

Temerrüt nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar davaları kural olarak sulh hukuk mahkemesinde açılır; tahliye talepli icra takibine itiraz edilmişse itirazın kaldırılması ve tahliye talebi icra mahkemesinde görülür. Yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kiracı Kirayı Ödemek İstiyor Ama Ev Sahibi Kabul Etmiyorsa Ne Olur? (Tevdi Mahalli Tayini)

Bu, kiracıyı korumaya yönelik önemli bir mekanizmadır ve ev sahiplerinin de bilmesi gerekir. Kiracı kira bedelini ödemek istediği hâlde ev sahibinin banka hesabını kapatması, yeni hesap bilgisi vermemesi, ödemeyi kabul etmemesi veya ulaşılamaz olması durumunda kiracı, tevdi mahalli tayini davası açarak ödeme yerinin sulh hukuk mahkemesince belirlenmesini isteyebilir. Mahkemenin belirlediği yere (genellikle notere veya belirlenen bir hesaba) yapılan ödeme, borcun usulüne uygun ödenmesi sayılır ve kiracı temerrüt iddiasından kurtulur. Bir ev sahibi olarak, kiracınızın gerçekten ödeme yapmak istediği ancak sizin ulaşılamaz olmanız nedeniyle ödeyemediği bir durumda temerrüt nedeniyle tahliye talep etmeniz, kiracının bu savunması karşısında reddedilebilir.

Kiracı "Ödedim" Derse İspat Yükü Kimdedir?

Kira bedelinin ödendiğini iddia eden taraf kiracıdır; bu nedenle ödemeyi ispat yükü kiracıya aittir. Elden yapılan ödemelerde makbuz alınmamışsa ileride ciddi ispat sorunları doğar — bu yüzden kira ödemelerinin daima banka üzerinden, açıklama kısmına ay/yıl belirtilerek yapılması hem kiracı hem kiraya veren açısından güvenli bir uygulamadır.

Ev Sahibinin Dikkat Etmesi Gereken Şekil Şartları

• İhtar mutlaka yazılı yapılmalı; sözlü uyarı veya mesaj tek başına yeterli kabul edilmeyebilir
• İhtarda borcun tam miktarı ve hangi aya/aylara ait olduğu açıkça belirtilmeli
• İhtarın kiracıya usulüne uygun tebliğ edildiği ispatlanabilmeli (noter, iadeli taahhütlü posta, icra tebligatı)
• Süre hesaplamaları hatasız yapılmalı — süre dolmadan açılan dava koşul eksikliğinden reddedilir
• İki haklı ihtarda, dava açma süresinin (kira yılı bitiminden itibaren 1 ay) kaçırılmamasına özellikle dikkat edilmeli

İhtarname Örneği (Taslak)

Aşağıdaki metin, temerrüt ihtarnamesinin hangi bilgileri içermesi gerektiğini göstermek amacıyla hazırlanmış genel bir örnektir. Kendi durumunuza uyarlayarak kullanabilirsiniz.

Bu metin noter aracılığıyla gönderilebileceği gibi, icra dairesi üzerinden tahliye talepli ödeme emri olarak da düzenlenebilir — ikisi arasındaki fark için yukarıdaki "İhtarname mi, İcra Yoluyla Ödeme Emri mi?" bölümüne bakabilirsiniz.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

• Sözlü uyarıyla yetinip yazılı ihtar göndermemek: İspat açısından büyük risk taşır.
• Süre dolmadan mahkemeye başvurmak: Koşullar henüz oluşmadığı için dava reddedilir, yeniden süreç başlatmak gerekir.
• Kısmi ödemeyi "sorun yok" diye kabul edip temerrüdü ileri sürmekten vazgeçmek: Eksik ödeme de temerrüt oluşturur; hakkınızı kullanmak size kalmıştır.
• İki haklı ihtarda farklı kira yıllarına denk gelen ihtarları birleştirmeye çalışmak: Şart oluşmaz, dava reddedilir.
• Tahliye talepli icra takibinden sonra 6 aylık dava açma süresini kaçırmak: Aynı takibe dayanarak tekrar tahliye istenemez.

Sonuç

Kira bedelini ödemeyen bir kiracı karşısında ev sahibinin elinde temerrüt nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye olmak üzere iki ayrı, kanunla düzenlenmiş yol vardır. Her iki yolun da kendine özgü süreleri ve şekil şartları bulunduğundan, ihtarın doğru hazırlanması ve sürelerin doğru hesaplanması davanın sonucunu doğrudan belirler. Somut durumunuzda hangi yolun daha uygun ve hızlı olduğunu değerlendirmek için Gayrimenkul Hukuku alanındaki diğer içeriklerimize göz atabilir, ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.