بيع العقار في تركيا 2026: كم ضريبة تدفع، ومتى تُعفى بعد 5 سنوات، وكيف تبيع شقتك من الخارج بوكالة

1. ضريبة بيع العقار في تركيا: قاعدة السنوات الخمس

وفق قانون ضريبة الدخل، يُعدّ الربح من بيع العقار "ربح زيادة قيمة" خاضعاً للضريبة فقط إذا بيع العقار خلال خمس سنوات من تاريخ تملكه، أياً كانت طريقة التملك، باستثناء ما اكتُسب دون مقابل كالإرث والهبة (المادة 80 المكررة/6) [M1]. وبعد مرور خمس سنوات لا تُستحق هذه الضريبة.

الحالة	هل تُستحق ضريبة الربح؟
شراء ثم بيع بعد أكثر من 5 سنوات	لا
شراء ثم بيع خلال 5 سنوات بربح يتجاوز الإعفاء	نعم، على صافي الربح
عقار موروث	لا تشمله هذه القاعدة (اكتُسب دون مقابل)
عقار موهوب	لا تشمله هذه القاعدة
بيع بخسارة أو دون ربح	لا ضريبة

كيف يُحسب صافي الربح؟

صافي الربح = ثمن البيع − كلفة الشراء − المصاريف التي تحملها البائع والضرائب والرسوم المدفوعة على البيع (المادة 81 المكررة) [M1]. وهناك قاعدتان تخففان المبلغ الخاضع للضريبة:

• تعديل الكلفة بالتضخم: تُرفع كلفة الشراء بنسبة ارتفاع مؤشر أسعار المنتجين حتى الشهر السابق للبيع، بشرط أن يبلغ الارتفاع 10% أو أكثر (المادة 81 المكررة) [M1].
• الإعفاء السنوي: يُعفى 150 ألف ليرة من أرباح زيادة القيمة في سنة 2026 (المادة 80 المكررة، والبلاغ العام رقم 332، الجريدة الرسمية 31 ديسمبر 2025) [M1] [T1]. وكان المبلغ 120 ألف ليرة في 2025.

ويُفرض على الباقي ضريبة الدخل بالشرائح التصاعدية.

2. مثال عملي على حساب الضريبة

الأرقام التالية للتوضيح فقط، ونسبة ارتفاع المؤشر مفترضة لشرح الطريقة؛ أما الحساب الحقيقي فيعتمد على أرقام المؤشر الرسمية للأشهر الفعلية.

البند	المبلغ (ليرة)	القاعدة
الشراء (مارس 2023)، الثمن المصرّح به	3,000,000	كلفة الشراء
ارتفاع مفترض للمؤشر حتى الشهر السابق للبيع	+150%	التعديل جائز لأن الارتفاع 10% أو أكثر
الكلفة بعد التعديل	7,500,000	المادة 81 المكررة
البيع (سبتمبر 2026)، الثمن المصرّح به	9,000,000	بيع خلال 5 سنوات: خاضع للضريبة
رسم الطابو على البائع (2%)	180,000	يُخصم كرسم مدفوع على البيع
صافي الربح	1,320,000	9,000,000 − 7,500,000 − 180,000
إعفاء 2026	150,000	المادة 80 المكررة
المبلغ الخاضع لضريبة الدخل	1,170,000	بالشرائح التصاعدية

ولو بيع العقار نفسه بعد مارس 2028، أي بعد مرور خمس سنوات كاملة على الشراء، لما استُحقت هذه الضريبة.

3. أعيش خارج تركيا وبعت شقتي: هل أقدّم إقراراً ضريبياً؟

البائع غير المقيم ضريبياً في تركيا (المكلف المحدود) الذي لا يقدّم إقراراً سنوياً، يجب أن يصرّح بالربح الناتج عن بيع العقار بإقرار منفصل (münferit beyanname) لدى دائرة الضرائب التي يقع العقار في نطاقها، خلال 15 يوماً من تحقق الربح (المادة 101 من قانون ضريبة الدخل) [M1]. أما المقيم في تركيا فيصرّح بالربح الخاضع للضريبة في إقراره السنوي.

وتعطي اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي عادةً حق فرض الضريبة على أرباح العقار للدولة التي يقع فيها العقار؛ أما فرض بلد البائع ضريبة أيضاً، وطريقة تجنب الازدواج، فيتوقفان على قوانين ذلك البلد والاتفاقية.

4. رسوم الطابو والثمن المصرّح به

رسم الطابو في البيع 2% على البائع و2% على المشتري، ويُحسب على الثمن المصرّح به على ألا يقل عن القيمة الضريبية للعقار (المادة 63 والتعرفة 4 من قانون الرسوم رقم 492) [M4]. وتعرض أداة حساب رسوم الطابو المبالغ.

وتصريح ثمن أقل من الثمن الحقيقي خطأ شائع: فإذا تبيّن لاحقاً أن الثمن المصرّح به لا يعكس الواقع، يُفرض فرق الرسم مع غرامة خسارة ضريبية تساوي مبلغ الفرق نفسه، أي مثل الرسم الناقص مرة واحدة (المادة 63 من قانون الرسوم بعد تعديل عام 2025) [M4]. كما يرفع الثمن المنخفض ربح المشتري الخاضع للضريبة عند بيعه لاحقاً.

5. هل يمكنني بيع العقار الذي اشتريته للجنسية؟

العقار المشترى للحصول على الجنسية التركية يحمل إشارة في سند الطابو بعدم بيعه ثلاث سنوات (المادة 20/2-ب من لائحة تطبيق قانون الجنسية) [M3]، فلا تُجري دائرة الطابو بيعه قبل انتهاء الإشارة.

وبعد السنوات الثلاث يجوز البيع. ويسأل بعض المستثمرين الذين رُوجعت ملفاتهم في 2026 عن أثر البيع: المراجعة تنظر في توفر الشروط يوم منح الجنسية، فالبيع اللاحق لا يغيّر الوقائع السابقة. وما يحدث للعقار إذا أُلغيت الجنسية مشروح في مقال سحب الجنسية من المستثمرين.

6. خطوات بيع العقار في تركيا للأجانب

الخطوة	ما يحدث
1. فحص السند	المالك المسجل، والحصص، والرهون، والإشارات (ومنها إشارة الجنسية)
2. الاتفاق على الثمن	وطريقة دفعه، ويُفضَّل التحويل البنكي لأنه يترك سجلاً
3. تقرير التقييم	إلزامي إذا كان أحد الطرفين أجنبياً منذ 4 مارس 2019 [Y1]
4. الموعد	طلب لدى دائرة الطابو، والبائع يحضر بنفسه أو عبر وكيل
5. الرسوم	رسم الطابو 2% على كل طرف ورسم الخدمة
6. التوقيع	يُقرأ عقد البيع الرسمي ويُوقَّع أمام الموظف، مع مترجم محلف عند الحاجة
7. بعد البيع	الإقرار الضريبي إن وُجد ربح خاضع، وتحويل المال، ومراجعة الإقامة

والملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل في الطابو، والعقد الخاص أو إيصال العربون لا ينقل الملكية (المادة 237 من قانون الالتزامات، والمادة 706 من القانون المدني) [M2] [M5].

7. إذا كان المشتري يريد الجنسية: ما الذي يهم البائع؟

كثير من المشترين الأجانب يشترون بهدف الجنسية، وهذا يضيف شروطاً على المعاملة نفسها ينبغي للبائع أن يعرفها مسبقاً، لأن أي خلل فيها قد يؤدي لاحقاً إلى مراجعة ملف المشتري، كما حدث في تحقيقات 2026:

الشرط	ما تقوله اللائحة	أثره على البائع
القيمة	400 ألف دولار على الأقل لعقار مفرز أو قيد الإنشاء أو أرض عليها بناء (المادة 20/2-ب)	القيمة الحقيقية وتقرير التقييم يجب أن يتطابقا مع الثمن
العملة	تُباع العملة الأجنبية لبنك عامل في تركيا قبل المعاملة (المادة 20/10)	الدفع عبر البنك بالعملة الأجنبية، وتصدر وثيقة شراء العملة
إشارة عدم البيع	ثلاث سنوات في سند الطابو	العقار لا يعود قابلاً للبيع من المشتري قبل انتهائها
الدفع الحقيقي	المال يجب أن يدخل فعلاً ويبقى لدى البائع	إعادة جزء من المال للمشتري أو "خصم" مخفي هو النمط الذي وصفته تحقيقات 2026 بالبيع الصوري

وقد سمّت تصريحات وزير العدل في 2026 مطورين عقاريين فُحصت مبيعاتهم بسبب تقارير تقييم مضخّمة أو أموال لم تدخل تركيا، ونشرح ذلك في مقال سحب الجنسية من المستثمرين.

8. بيع الشقة في تركيا من الخارج بوكالة

يستطيع المالك الذي لا يستطيع السفر أن يبيع عبر وكيل بموجب وكالة، يوقّعها المقيم في الخارج عادةً في القنصلية التركية، أو أمام كاتب عدل في بلده مع تصديق أبوستيل وترجمة محلفة. ويُفضَّل أن تحدد الوكالة العقار بدقة (المدينة، والحي، والقطعة، والوحدة)، وأن تبيّن هل يحق للوكيل توقيع البيع وقبض الثمن ودفع الرسوم.

والوكالة العامة الواسعة مخاطرة، لأن الوكيل يستطيع البيع بأي ثمن. ولهذا يقصر كثير من الملاك الوكالة على عقار واحد، أو يحددون حداً أدنى للثمن، أو يشترطون دفع الثمن في حسابهم البنكي. ونشرح الوكالة في القنصلية في مقال توكيل محامي في تركيا من الخارج.

9. ماذا يحدث لإقامتك العقارية بعد البيع؟

يحق لمالك العقار في تركيا الحصول على إقامة قصيرة الأمد على هذا الأساس (المادة 31/1-ب من القانون 6458) [M6]. وبعد بيع العقار يزول هذا الأساس، فمن أراد البقاء يحتاج إلى نوع آخر من الإقامة، وإلا قد يُعدّ بقاؤه مخالفة إقامة، كما تشرح أداة حساب مخالفة الإقامة. وإذا رُفض طلب الإقامة الجديد، نشرح الخطوات في مقال رفض الإقامة في تركيا.

10. بيع عقار مؤجَّر

البيع لا يُنهي عقد الإيجار القائم: إذا انتقل العقار المؤجَّر إلى مالك جديد بعد إبرام العقد، يصبح المالك الجديد طرفاً في عقد الإيجار (المادة 310 من قانون الالتزامات) [M2]. وللمشتري الذي يحتاج العقار لسكنه طرق إخلاء مستقلة وفق قواعد الإيجار، كما شرحنا في مقال إخلاء المستأجر في تركيا.

11. بيع عقار مشترك أو موروث

في الملكية المشتركة بالحصص يستطيع كل شريك بيع حصته، لكن قد يكون للشركاء الآخرين حق الشفعة في شراء الحصة المبيعة لأجنبي عن الشركة خلال المهل القانونية. أما العقار الموروث المملوك للورثة معاً فلا يبيعه وارث وحده قبل القسمة أو اتفاق جميع الورثة. ونشرح حصر الإرث وتسجيل الورثة في مقال الميراث في تركيا للأجانب.

12. أخطاء شائعة عند بيع العقار في تركيا

الخطأ	لماذا يهم
تصريح ثمن أقل من الحقيقي	فرق الرسم مع غرامة تساوي الرسم الناقص إن اكتُشف، وربح أعلى على المشتري لاحقاً
تفويت مهلة الـ 15 يوماً للبائع المقيم في الخارج	المهلة تسري من تاريخ تحقق الربح (المادة 101)
حساب السنوات الخمس من تاريخ خاطئ	البيع قبل الموعد بأسابيع قد يجعل الربح خاضعاً للضريبة
وكالة عامة غير محددة	الوكيل يستطيع البيع بأي ثمن وقبض المال
افتراض أن المستأجر يخرج بالبيع	المشتري يصبح المؤجر في العقد القائم
نسيان الإقامة العقارية	تفقد أساسها بعد البيع
محاولة بيع عقار الجنسية مبكراً	إشارة الثلاث سنوات تمنع البيع في الطابو

13. محامي عقارات في اسطنبول وأنقرة وتركيا: متى يحتاج البائع إلى مساعدة؟

أغلب البيوع تتم في دائرة الطابو دون نزاع. ويطلب البائعون المساعدة القانونية عادةً في أربع حالات: البيع من الخارج بوكالة، أو عقار عليه رهن أو حجز أو إشارة، أو عقار مشترك أو موروث، أو مشترٍ لا يدفع أو نزاع على العربون. ويملك كثير من الأجانب شققاً في إسطنبول ويتواصلون مع محامي عقارات في اسطنبول، وفي العقارات المسجلة في أنقرة يتابع محامي في أنقرة المعاملة لدى دائرة الطابو هناك، ومن يقيم في الخارج يبحث عن محامي في تركيا يعمل بموجب وكالة.

14. قائمة البائع

الوثيقة أو الخطوة	لماذا تهم
سند الطابو وصورة قيد حديثة	المالك والحصص والرهون والإشارات
عقد الشراء وسجلات الدفع	تاريخ التملك (قاعدة الخمس سنوات) والكلفة (الضريبة)
إيصالات المصاريف	تُخصم من الربح
تقرير التقييم	إلزامي مع طرف أجنبي
جواز السفر والرقم الضريبي	الهوية في الطابو
الوكالة (عند الغياب)	عقار محدد وحدود للثمن والقبض
حساب بنكي لاستلام الثمن	سجل للضريبة والتحويل
تذكير: 15 يوماً	الإقرار المنفصل للبائع المقيم في الخارج إن وُجد ربح خاضع

المصادر

• [M1] قانون ضريبة الدخل رقم 193، المادتان 80 و81 المكررتان، والمادة 101

• [M2] قانون الالتزامات رقم 6098، المادتان 237، 310

• [M3] لائحة تطبيق قانون الجنسية التركية، المادة 20/2-ب و20/10

• [M4] قانون الرسوم رقم 492، المادة 63 والتعرفة 4

• [M5] القانون المدني التركي رقم 4721، المادة 706

• [M6] قانون الأجانب والحماية الدولية رقم 6458، المادة 31

• [T1] البلاغ العام لضريبة الدخل رقم 332 (الجريدة الرسمية 31 ديسمبر 2025): إعفاء 2026 لأرباح زيادة القيمة 150 ألف ليرة

• [Y1] مجلس الدولة، الدائرة العاشرة، E.2020/5861, K.2024/6304، 12 ديسمبر 2024: تقرير التقييم إلزامي منذ 4 مارس 2019 مع طرف أجنبي، وثمن البيع قد يختلف عنه

هذا المقال معلومات عامة عن القانون التركي حتى 2 أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية أو ضريبية ولا تقييماً لأي بيع بعينه.