محامي عقارات في إسطنبول: شراء العقار والطابو والإيجار في تركيا

لا يستطيع المواطنون السوريون تملّك العقارات في تركيا بأسمائهم وفق التطبيق الحالي. ويلجأ بعضهم إلى تسجيل العقار باسم قريب أو صديق يحمل الجنسية التركية، وهذا ينطوي على مخاطر كبيرة: فالمالك في نظر القانون هو من سُجّل العقار باسمه، واسترداد العقار منه عند الخلاف أو الوفاة يحتاج إلى دعوى صعبة الإثبات.

مواطنو أغلب الدول العربية يستطيعون التملك في تركيا ضمن الحدود المذكورة، لكن القائمة يحددها رئيس الجمهورية ويمكن تغييرها. لذلك يجب التحقق من وضع الجنسية المعنية لدى مديرية الطابو قبل دفع أي مبلغ.

يُطّلع عادةً قبل الشراء على قيد العقار في السجل العقاري (عبر e-Devlet أو نظام Web Tapu)، ويُتحقق من أن البائع هو المالك المسجل، ومن عدم وجود رهن (ipotek) أو حجز (haciz) أو إشارة تمنع البيع (şerh). كما يُنظر في حصول المبنى على إذن السكن (iskân) إذا كان المشتري يريد الإقامة أو الجنسية، وفي وجود ديون لإدارة المبنى أو فواتير متأخرة.

يُشترط في شراء الأجانب للعقارات تقرير تقييم (ekspertiz raporu) من شركة تقييم مرخصة يبيّن القيمة السوقية للعقار. ويُستخدم هذا التقرير أيضاً في طلبات الإقامة والجنسية، ولا يُقبل عادةً ثمن مصرَّح به أقل من القيمة المقدَّرة فيه لهذه الأغراض.

إذا كان المشتري لا يتقن اللغة التركية، تُجرى المعاملة بحضور مترجم محلف. ويمكن أن تتم عبر وكيل بموجب وكالة منظمة لدى الكاتب بالعدل (النوتر) في تركيا أو لدى القنصلية التركية في الخارج، ويجب أن تتضمن الوكالة صلاحية الشراء والتسجيل صراحة.

يُشترط لإتمام بيع العقار السكني في الطابو وجود وثيقة تأمين زلازل إلزامي (DASK) سارية. وهو تأمين منخفض التكلفة، ويجب تجديده سنوياً.

يلزم القانون كلاً من المشتري والبائع بنصف الرسوم، ويجوز الاتفاق على أن يتحمّلها أحدهما. لكن مديرية الطابو تستوفي الرسوم كاملة قبل نقل الملكية، لذلك يجب أن يُكتب الاتفاق بوضوح قبل الموعد.

التصريح بثمن أقل لتخفيض الرسوم مخالفة قد تؤدي إلى غرامات، ويضر بالمشتري: فالثمن المسجل هو الذي يُعتد به في طلبات الإقامة والجنسية، وفي حساب الضريبة عند البيع لاحقاً، وفي أي نزاع مع البائع.

إذا اشتُري العقار في 16 أكتوبر 2023 أو بعده، يجب ألا يقل الثمن المسجل في الطابو عن ما يعادل 200 ألف دولار أمريكي بسعر البنك المركزي في تاريخ الشراء، في جميع الولايات. ويجب أن يكون العقار سكنياً ومستخدماً فعلاً للسكن. أما العقارات المشتراة قبل ذلك التاريخ فتخضع للحدود القديمة الأقل.

تُجدَّد الإقامة العقارية ما دام العقار مملوكاً ومستخدماً للسكن وما دامت الشروط الأخرى قائمة. وبيع العقار أو تأجيره لشخص آخر قد يؤدي إلى رفض التجديد، لذلك يجب إبلاغ إدارة الهجرة بأي تغيير.

يُشترط شراء عقار لا تقل قيمته عن 400 ألف دولار مع وضع إشارة في الطابو بعدم بيعه 3 سنوات. ومنذ ديسمبر 2023 يجب أن يكون العقار وحدة مستقلة في مبنى حاصل على إذن السكن، ولا تُقبل الحصص المشتركة. ولا يُشترط إتقان اللغة التركية في هذا الطريق. وتفاصيل الجنسية في صفحة قانون الأجانب.

هو سند الشقة المستقلة في مبنى مكتمل حصل على إذن السكن. وهو النوع الأكثر أماناً، والمطلوب في طلبات الجنسية.

يُمنح للوحدات في مبنى قيد الإنشاء أو لم يحصل بعد على إذن السكن، وتتحول الوحدة إلى ملكية طابقية بعد الحصول على الإذن. وتأخر ذلك من المشكلات الشائعة في المشاريع الجديدة.

يعني أن العقار مملوك لعدة أشخاص بحصص دون تحديد جزء مستقل لكل منهم. والخلاف بين الشركاء قد ينتهي بدعوى إزالة الشيوع وبيع العقار بالمزاد، ولا يُقبل هذا النوع في طلبات الجنسية.

تُدفع للبلدية سنوياً على أساس القيمة الضريبية للعقار: واحد في الألف للمساكن، ويتضاعف المعدل في المدن الكبرى (البلديات الكبرى). وتُدفع على قسطين، الأول حتى نهاية مايو والثاني حتى نهاية نوفمبر، ويمكن دفعها عبر e-Devlet أو موقع البلدية.

إذا بيع العقار خلال 5 سنوات من تاريخ شرائه، يخضع الربح المتحقق لضريبة الدخل بعد خصم نسبة التضخم ومبلغ إعفاء سنوي. أما البيع بعد 5 سنوات فلا يخضع لهذه الضريبة.

دخل الإيجار يجب التصريح به في بيان ضريبي سنوي يُقدَّم في مارس من السنة التالية، ويوجد مبلغ إعفاء لدخل إيجار المساكن يُحدَّد سنوياً. وعدم التصريح قد يؤدي إلى غرامات، ولا سيما أن مدفوعات الإيجار عبر البنوك تظهر للإدارة الضريبية.

إذا باعك شخص عقاراً بوصفه وكيلاً عن المالك، فإن صحة البيع تتوقف على أن تكون الوكالة صادرة فعلاً عن كاتب عدل، وغير ملغاة، ومتضمنة صلاحية البيع صراحةً. ويمكن التحقق من الوكالات عبر خدمة التحقق لدى اتحاد الكتاب بالعدل أو بالتواصل مع الكاتب بالعدل الذي نظّمها. والمالك الحقيقي الذي بيع عقاره بوكالة مزورة يستطيع طلب إلغاء التسجيل، فيتحمل المشتري مخاطرة كبيرة إذا لم يتحقق.

الملكية في تركيا تنتقل بالتسجيل في الطابو، لا بالعقد العادي ولا بدفع الثمن. فإذا باع المالك العقار بعقد عادي لشخص ثم سجّله في الطابو باسم شخص آخر، يصبح المسجل هو المالك في الأصل، ولا يبقى للأول إلا المطالبة باسترداد ما دفعه والتعويض. ولهذا فإن دفع الثمن كاملاً قبل التسجيل يجعل المشتري في موقع الدائن لا المالك.

يختلف حكم العربون بحسب الاتفاق: فقد يكون جزءاً من الثمن، أو مقابلاً يخسره من يعدل عن العقد (المادة 177 من قانون الالتزامات). وإذا لم يُكتب بوضوح أي الأمرين أراده الطرفان، يصعب استرداده لاحقاً. ولهذا يكتسب ما يُكتب في إيصال العربون عن سببه ومصيره إذا لم يتم البيع أهمية حاسمة في النزاع.

تنتشر رسائل نصية وروابط تطلب من الملاك «تحديث بيانات الطابو» أو دفع رسوم عاجلة لتجنب إلغاء الملكية. ومديرية الطابو لا تطلب ذلك عبر روابط في رسائل، والتحقق من قيد العقار يكون عبر e-Devlet أو نظام Web Tapu الرسمي فقط.

صحة عقد الإيجار لا تتوقف على توثيقه، لكن إدارة الهجرة تطلب في طلبات الإقامة عادةً عقد إيجار موثقاً لدى الكاتب بالعدل (النوتر)، لذلك يحتاجه أغلب المستأجرين الأجانب عملياً. ويجب أن يتضمن العقد أسماء الطرفين وعنوان العقار ومبلغ الإيجار وطريقة دفعه ومدته.

لا يجوز أن يتجاوز التأمين أجرة 3 أشهر، وإذا كان نقداً وجب إيداعه في حساب مصرفي لأجل باسم المستأجر لا يُسحب إلا بموافقة الطرفين أو بحكم (المادة 342). ويحق للمستأجر استرداده عند انتهاء العقد ما لم يثبت المؤجر وجود ضرر أو دين.

لا يجوز أن تتجاوز الزيادة السنوية متوسط التغير في مؤشر أسعار المستهلك لاثني عشر شهراً الذي تعلنه هيئة الإحصاء التركية (TÜİK) للشهر السابق لشهر التجديد (المادة 344). وبعد مرور 5 سنوات على العقد يجوز للقاضي تحديد الأجرة وفق أجرة المثل. ويمكنك حساب الحد الأعلى عبر حاسبة زيادة الإيجار.

نعم. إذا لم يُخطر المستأجر المؤجر قبل 15 يوماً على الأقل من نهاية المدة، يتجدد العقد تلقائياً لسنة بالشروط نفسها، ولا يستطيع المؤجر إنهاء العقد بمجرد انتهاء مدته. لكن بعد انقضاء مدة تمديد قدرها 10 سنوات، يجوز له إنهاؤه دون ذكر سبب بإخطار قبل 3 أشهر على الأقل من نهاية سنة التمديد (المادة 347).

يجوز للمؤجر طلب الإخلاء إذا احتاج هو أو زوجه أو أولاده أو أقاربه المكلف بإعالتهم إلى العقار للسكن، أو إذا كان العقار يحتاج إلى إعادة بناء أو ترميم كبير لا يمكن معه الانتفاع به (المادة 350). وتُرفع الدعوى عادةً خلال شهر من نهاية مدة العقد.

إذا تعهد المستأجر كتابياً بالإخلاء في تاريخ محدد ولم يُخلِ، يجوز للمؤجر طلب الإخلاء خلال شهر من ذلك التاريخ. وإذا وجّه المؤجر إنذارين محقين خلال سنة إيجارية واحدة بسبب التأخر في دفع الإيجار، يجوز له طلب الإخلاء خلال شهر من نهاية تلك السنة (المادة 352).

لأن العقد يتضمن وعداً بنقل حصص من الأرض، تشترط المحاكم التركية أن يُنظَّم لدى الكاتب بالعدل في شكل رسمي. والعقد العادي غير الموثق قد يُعد باطلاً من حيث الشكل، مع ما يترتب على ذلك من نزاعات حول استرداد ما دُفع أو بُني.

إذا لم يبدأ المقاول العمل في وقته، أو تأخر تأخراً يجعل من الواضح أنه لن يُنجز في المدة المتفق عليها، يجوز لصاحب الأرض الفسخ دون انتظار تاريخ التسليم (المادة 473 من قانون الالتزامات). ويتبع الفسخ عادةً دعوى لإلغاء تسجيل الحصص التي نُقلت للمقاول.

حسمت الهيئة العامة الكبرى لتوحيد الاجتهاد في محكمة النقض هذه المسألة بقرارها المؤرخ 16 مايو 2025 (E.2024/1, K.2025/2): إذا نقل المقاول حصة أو وحدة إلى مشترٍ ثالث اعتمد بحسن نية على سجل الطابو، ثم فُسخ عقد البناء أو أُبطل، فإن ملكية المشتري حسن النية تبقى محمية. أما إذا ثبت أن المشتري كان يعلم بالمشكلة أو كان عليه أن يعلم بها، فقد تعود الحصة لصاحب الأرض. ولهذا فإن فحص الطابو والعقد قبل الشراء من المقاول هو أساس الحماية.

يجوز للمؤجر أيضاً أن يمنح المستأجر المتأخر مهلة مكتوبة لا تقل عن 30 يوماً، مع التنبيه إلى أن العقد سيُفسخ إذا لم يدفع، ثم يطلب الإخلاء إذا انقضت المهلة دون دفع (المادة 315 من قانون الالتزامات).

إذا اشترى شخص عقاراً مؤجراً واحتاج إليه لسكنه أو لعمله، يجوز له إنهاء العقد بإخطار المستأجر كتابةً خلال شهر من شرائه، ثم رفع دعوى الإخلاء بعد انقضاء 6 أشهر من تاريخ الشراء (المادة 351 من قانون الالتزامات). ولذلك لا ينتهي عقد الإيجار ببيع العقار.

يُثبت النزاع على مبلغ التأمين عادةً بصور الشقة عند الدخول والخروج، وبمحضر أو رسالة مكتوبة عن تسليم المفاتيح، وبإيصال دفع التأمين؛ وهذه هي الأدلة التي يُنظر إليها عند الخلاف.

يمر النزاع عادةً بإنذار رسمي عبر الكاتب بالعدل، ثم الوساطة الإلزامية في نزاعات الإيجار، ثم الدعوى إذا لم يُحل النزاع. وإذا كان التأمين مودعاً في حساب مصرفي باسمك وفق المادة 342، ولم يرفع المؤجر دعوى خلال 3 أشهر من انتهاء العقد، يجوز للبنك رده إليك بطلبك.

لا يجوز للمستأجر تأجير المسكن أو المحل من الباطن أو نقل عقد إيجاره إلى غيره دون موافقة المؤجر المكتوبة، ومخالفة ذلك قد تكون سبباً لفسخ العقد والإخلاء. أما في المحلات التجارية فلا يجوز للمؤجر رفض نقل الإيجار إلا لسبب مشروع.