اشتريت شقة على المخطط في تركيا وأفلست شركة البناء: ماذا يحدث لأموالك؟ (2026)

1. إفلاس شركة البناء أم الكونكوردات في تركيا: ما الفرق؟

معنى الكونكوردات (konkordato) في القانون التركي: إجراء تقدم فيه الشركة المتعثرة خطة لسداد ديونها تحت إشراف المحكمة ومفوض تعيّنه، وتُمنح خلاله مهلة تتوقف فيها المتابعات. أما الإفلاس فتصفية أموال الشركة وتوزيعها على الدائنين.

	الكونكوردات (konkordato)	الإفلاس (iflas)
الهدف	خطة توافق عليها المحكمة لسداد الدائنين، غالباً جزئياً أو على مدة، مع استمرار الشركة	تصفية أموال الشركة وتوزيعها على الدائنين
من يدير	الشركة تحت إشراف المفوض (المادة 297/1)	إدارة التفليسة
المتابعات ضد الشركة	متوقفة خلال المهلة (المادة 294)	عبر التفليسة
حق المشتري في الشقة	يتحول إلى مال ويُبلَّغ إلى المفوض؛ والتسليم ممكن بموافقته (المادة 294)	يتحول إلى مال؛ ويجوز للإدارة أن تختار التسليم (المادة 198)
تسجيل المطالبات	خلال 15 يوماً من إعلان المفوض (المادة 299)	خلال شهر من الإعلان (المادة 219)

والكونكوردات الذي يفشل قد ينتهي بالإفلاس، ولذلك يتابع المشترون أحياناً المسارين معاً خلال عمر المشروع الواحد.

2. أين أقف؟ الجواب يتوقف على ما أحمله

ما يحمله المشتري	وضعه	الأساس
طابو (أو حق الطابق) مسجل باسم المشتري	مالك: ملكية العقار تُكتسب بالتسجيل	القانون المدني المادة 705
وعد بيع لدى الكاتب بالعدل مُشار إليه في الطابو	يُحتج به في مواجهة من يكتسب حقوقاً في العقار لاحقاً	القانون المدني المادة 1009
وعد بيع لدى الكاتب بالعدل غير مُشار إليه	حق شخصي تجاه الشركة	المادة 1009 (دون إشارة)
عقد عادي وإيصالات دفع فقط	دائن للشركة	قانون التنفيذ والإفلاس المادتان 198، 294
شقة من حصة المقاول في مشروع البناء مقابل الشقق	المشتري الذي اعتمد بحسن نية على سجل الطابو محمي، إلا إذا ثبت علمه بالمشكلة	محكمة النقض، الهيئة العامة لتوحيد الاجتهاد، 2025 [Y1]

الإشارات على الطابو وترتيبها

ويجوز أيضاً أن يُشار في الطابو إلى قرارات المحاكم والحجوز وقرار الإفلاس والمهلة الممنوحة بالكونكوردات، فتسري على من يكتسب حقوقاً لاحقة (المادة 1010 من القانون المدني) [M2]. ولذلك يكون ترتيب الإشارات على الطابو من أول ما يُنظر فيه في هذه الملفات.

3. الكونكوردات في تركيا خطوة بخطوة: المراحل التي يمر بها المشتري

المرحلة	القاعدة	قانون التنفيذ والإفلاس
المهلة المؤقتة	3 أشهر، تُمدد حتى شهرين؛ ولا تتجاوز 5 أشهر؛ ويُعيَّن مفوض مؤقت	المادة 287
الإعلان	يُنشر ويُبلَّغ إلى الطابو وغيره؛ ويجوز للدائنين الاعتراض خلال 7 أيام بأنه لا مبرر للمهلة	المادة 288
المهلة النهائية	سنة إذا بدا أن الكونكوردات يمكن أن ينجح؛ وتُمدد حتى 6 أشهر	المادة 289
تسجيل المطالبات	خلال 15 يوماً من إعلان المفوض؛ ومن لم يسجل يُستبعد من المفاوضات ما لم يكن مقيداً في الميزانية	المادة 299
تصويت الدائنين	تُقبل الخطة إذا وقّعها أكثر من نصف الدائنين المسجلين ونصف المطالبات، أو أكثر من ربع الدائنين الذين يملكون أكثر من ثلثي المطالبات	المادة 302
قرار المحكمة	خلال المهلة النهائية، أو خلال 6 أشهر إضافية عند الحاجة	المادة 304
المطالبات المتنازع عليها	يجوز لأصحابها رفع دعوى خلال شهر من إعلان قرار التصديق	المادة 308/b
الأثر	تصبح الخطة ملزمة بقرار التصديق (أو عند صيرورته نهائياً إذا نصت الخطة على ذلك)	المادة 308/c

4. ماذا يحدث لحقي في الشقة خلال الكونكوردات؟

خلال المهلة لا يجوز بدء أي متابعة تنفيذية ضد الشركة، وتتوقف المتابعات القائمة، ولا تُنفَّذ قرارات التدبير الاحتياطي والحجز الاحتياطي (المادة 294) [M1].

هل تُسلَّم الشقة رغم ذلك؟

الجملة الأهم للمشتري هي آخر جملة في تلك المادة: المطالبة التي ليس محلها مالاً، مثل حق استلام شقة، يحولها الدائن إلى مطالبة مالية بقيمة مساوية ويبلغها إلى المفوض؛ لكن الشركة حرة في أن تتعهد بالتنفيذ العيني بموافقة المفوض [M1]. وما لم تنص الخطة المصدقة على خلاف ذلك، تتوقف الفائدة على المطالبات غير المضمونة برهن من تاريخ المهلة النهائية [M1].

5. هل تستطيع الشركة نقل طابو شقتي إليّ خلال الكونكوردات؟

من تاريخ قرار المهلة لا يجوز للشركة، دون إذن المحكمة، إنشاء رهن أو تقديم كفالة أو التصرف بلا مقابل، ولا نقل عقاراتها أو تقييدها؛ والتصرفات المخالفة باطلة، وتسمع المحكمة رأي المفوض قبل أن تقرر (المادة 297/2) [M1]. فنقل الطابو إلى المشتري خلال المهلة يحتاج إلى إذن المحكمة. ويجوز للمحكمة أيضاً أن تقرر أن بعض التصرفات لا تصح إلا بإذن المفوض، أو أن يدير المفوض النشاط بدل الشركة (المادة 297/1) [M1].

6. تصويت الدائنين ومتى تصدّق المحكمة على الخطة

لا يصوت إلا الدائنون الذين تمسهم الخطة، ولا يُحسب زوج صاحب الشركة وأولاده وأقاربه المقربون في الأغلبية (المادة 302) [M1]. ولا تصدّق المحكمة على الخطة إلا إذا كان المعروض، من بين شروط أخرى، أكثر مما سيحصل عليه الدائنون على الأرجح في الإفلاس، ومتناسباً مع موارد الشركة (المادة 305) [M1]. والمشتري الذي لم يسجل مطالبته في الوقت يُستبعد من المفاوضات ما لم يكن مقيداً في الميزانية (المادة 299) [M1].

7. أُعلن إفلاس شركة البناء: ماذا يحدث للمشترين؟

القاعدة	قانون التنفيذ والإفلاس
الإفلاس يجعل ديون الشركة حالّة، عدا المضمونة برهن على عقار	المادة 195
المطالبة التي ليس محلها مالاً تتحول إلى مطالبة مالية بقيمة مساوية؛ ويجوز لإدارة التفليسة أن تتعهد بالتنفيذ العيني، وعليها تقديم ضمان إذا طلب الدائن	المادة 198
يسجل الدائنون مطالباتهم خلال شهر من الإعلان	المادة 219
المطالبات المضمونة برهن تُدفع أولاً من ثمن المال المرهون؛ والمطالبات غير الممتازة في المرتبة الرابعة	المادة 206

المشتري الذي لا يملك طابو في الإفلاس

بالنسبة للمشتري الذي لا يملك طابو مسجلاً ولا حقاً مُشاراً إليه، يعني الإفلاس عادةً مطالبة مالية في المرتبة الرابعة، بعد المطالبات الممتازة مثل أجور العمال وتعويضاتهم (المادة 206) [M1]. أما المشتري الذي سُجّلت الشقة باسمه فوضعه مختلف، لأن الشقة ملكه (المادة 705 من القانون المدني) [M2].

8. تأمين إكمال البناء: مال خارج التفليسة

في المشاريع التي يتجاوز حجمها حداً تحدده الوزارة (بعدد المساكن أو بالقيمة الكلية)، يجب على البائع قبل البدء بالبيع على المخطط أن يبرم تأمين إكمال البناء أو يقدّم ضمانات أخرى تحددها الوزارة (المادة 42/1 من قانون حماية المستهلك) [M3]. والتعويضات والضمانات المقدمة بموجب هذا التأمين لا تدخل في التفليسة أو التصفية، ولا يجوز الحجز عليها ولا وضع تدبير احتياطي أو حجز احتياطي عليها (المادة 42/2) [M3].

9. حقوق مشتري الشقة على المخطط في تركيا

القاعدة	قانون حماية المستهلك
لا بيع مسبق للمساكن للمستهلكين دون ترخيص بناء	المادة 40/3
يجب تسجيل البيع في الطابو أو تنظيم وعد البيع لدى الكاتب بالعدل؛ وإلا لا يحتج البائع لاحقاً بالبطلان ضد المستهلك	المادة 41/1
لا يجوز طلب أي مبلغ دون عقد صحيح	المادة 41/2
حق الرجوع خلال 14 يوماً	المادة 43
التسليم في الموعد المتفق عليه، وفي كل الأحوال خلال 48 شهراً من العقد	المادة 44
حق الرجوع دون سبب حتى 24 شهراً، مع تعويض للبائع من 2% إلى 8% بحسب المدة؛ ولا يُطلب شيء إذا أخلّ البائع بالتزاماته	المادة 45

وفي الكونكوردات أو الإفلاس، يكون المبلغ الواجب رده بعد الرجوع أو الفسخ مطالبة مالية، فيخضع لقواعد التسجيل والترتيب المذكورة أعلاه. وإخلال البائع بالتنفيذ مهم في مسألة استحقاقه لأي تعويض (المادة 45/2) [M3]. وتفاصيل التأخر والفسخ حين يكون المشروع قائماً في مقال تأخر تسليم الشقة على المخطط في تركيا.

10. الشقق من مشروع البناء مقابل الشقق حين يتعثر المقاول

كثير من الشقق تُباع من حصة المقاول في مشروع البناء مقابل الشقق (kat karşılığı). فإذا فسخ صاحب الأرض عقده مع المقاول بسبب التأخر، يخشى المشترون ضياع شققهم. وفي قرار مؤرخ 16 مايو 2025، قررت الهيئة العامة الكبرى لتوحيد الاجتهاد في محكمة النقض أن المشتري الذي اعتمد بحسن نية على سجل الطابو تبقى له حماية السجل، إلا إذا ثبت علمه بالمشكلة [Y1]. وقواعد حسن النية في سجل الطابو مشروحة في مقال بِيع عقارك في تركيا دون علمك بوكالة مزورة.

11. ما الذي يُفحص في طابو الشقة المشتراة على المخطط؟

القيد في الطابو	لماذا يهم
المالك أو حق الطابق باسم المشتري	الملكية بالتسجيل (المادة 705 مدني)
إشارة وعد البيع أو عقد البناء مقابل الشقق	تسري على أصحاب الحقوق اللاحقة (المادة 1009)
رهن (ipotek) لصالح بنك	المطالبات المضمونة تُدفع أولاً من المال (المادة 206 من قانون الإفلاس)
إشارة حجز (haciz) أو إفلاس أو كونكوردات	قيود على التصرف (المادة 1010 مدني)

12. المشتري الأجنبي: الإقامة والجنسية حين يتوقف المشروع

طلبات الإقامة والجنسية القائمة على العقار تستند إلى الطابو. والمشتري الأجنبي الذي دفع ثمن شقة على المخطط ولا يملك طابو مسجلاً يكون في وضع الدائن نفسه الذي يكون فيه المشترون الآخرون، وقد يؤثر ذلك على خطط مرتبطة بالعقار. وطريقة الحصول على الطابو واستعمالاته مشروحة في مقال شراء عقار في تركيا للأجانب.

13. المهل التي تهم المشتري حين تتعثر شركة البناء

المهلة	لماذا	الأساس
7 أيام من الإعلان	الاعتراض على المهلة المؤقتة	قانون الإفلاس المادة 288
15 يوماً من إعلان المفوض	تسجيل المطالبة في الكونكوردات	المادة 299
7 أيام بعد اجتماع الدائنين	تُحسب التوقيعات المتأخرة على الخطة	المادة 302
شهر من إعلان التصديق	دعوى المطالبة المتنازع عليها	المادة 308/b
شهر من إعلان الإفلاس	تسجيل المطالبة في الإفلاس	المادة 219
48 شهراً من العقد	آخر موعد للتسليم في البيع على المخطط	قانون حماية المستهلك المادة 44
24 شهراً من العقد	الرجوع دون سبب	المادة 45

14. المستندات في مطالبة مشتري الشقة على المخطط

المستند	ما يثبته
قيد الطابو للأرض والشقة	التسجيل والإشارات والرهون وترتيبها
وعد البيع لدى الكاتب بالعدل أو البيع في الطابو	شكل البيع (المادة 41)
نموذج المعلومات المسبقة	ما قاله البائع عن المشروع والتسليم
ترخيص البناء	هل كان البيع على المخطط جائزاً (المادة 40/3)
وثيقة تأمين إكمال البناء أو الضمان	الحماية خارج التفليسة (المادة 42)
التحويلات البنكية والإيصالات	المبلغ المدفوع، أساس المطالبة المالية
إعلانات الكونكوردات أو الإفلاس	بداية مهل 7 أيام و15 يوماً والشهر

15. كلمات تركية ستراها في ملفات تعثر شركات البناء

الكلمة التركية	معناها
konkordato	الكونكوردات: تسوية الديون تحت إشراف المحكمة
geçici mühlet / kesin mühlet	المهلة المؤقتة / المهلة النهائية
konkordato komiseri	مفوض الكونكوردات
alacak kaydı	تسجيل المطالبة
iflas masası / sıra cetveli	التفليسة / جدول ترتيب الدائنين
satış vaadi sözleşmesi	عقد الوعد بالبيع
şerh	إشارة في الطابو
bina tamamlama sigortası	تأمين إكمال البناء

16. محامي عقارات في اسطنبول وأنقرة وتركيا لمشتري الشقق على المخطط

تنظر ملفات الكونكوردات والإفلاس المحاكم التجارية ودوائر التنفيذ في مقر الشركة، بينما تُنظر قضايا الطابو في مكان العقار. وكثير من المشاريع على المخطط في إسطنبول، حيث يبحث المشترون عن محامي عقارات في اسطنبول؛ ومشاريع العاصمة يتابعها محامي في أنقرة؛ والمشترون المقيمون في الخارج يتابعون عادةً عن طريق محامي في تركيا بوكالة.

المصادر

التشريعات

• [M1] قانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004، المواد 195، 198، 206، 219، 287، 288، 289، 294، 297، 299، 302، 304، 305، 308/b، 308/c

• [M2] القانون المدني التركي رقم 4721، المواد 705، 1009، 1010

• [M3] قانون حماية المستهلك رقم 6502، المواد 40-45

قرارات المحاكم

• [Y1] محكمة النقض، الهيئة العامة الكبرى لتوحيد الاجتهاد، 16.05.2025، E.2024/1، K.2025/2 (المشتري حسن النية من حصة المقاول عند فسخ صاحب الأرض)

هذا المقال معلومات عامة عن القانون التركي حتى 3 أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية ولا تقييماً لأي حالة بعينها.