شراء عقار في تركيا للأجانب 2026: الإجراءات والتكاليف وهل يمنح الإقامة أو الجنسية؟

من يحق له شراء عقار في تركيا من الأجانب؟

يستطيع مواطنو الدول التي يحددها رئيس الجمهورية تملك العقارات في تركيا، مع مراعاة القيود القانونية (المادة 35 من قانون الطابو رقم 2644). ولا يجوز أن تتجاوز مساحة ما يملكه الأجانب 10% من مساحة الأملاك الخاصة في القضاء الواحد، ولا ما يملكه الشخص الواحد 30 هكتاراً في تركيا كلها، مع جواز مضاعفة هذا الحد بقرار رئاسي.

النص الرسمي للفقرة الأولى من المادة 35 من قانون الطابو (mevzuat.gov.tr): تملك الأجانب بحسب الدول التي يحددها رئيس الجمهورية، وحدّا 10% من مساحة القضاء و30 هكتاراً للشخص.

هل يستطيع السوري شراء عقار في تركيا؟

لا يستطيع المواطنون السوريون تملك العقارات في تركيا بأسمائهم وفق التطبيق الحالي. وتسجيل العقار باسم قريب أو صديق تركي ينطوي على مخاطر كبيرة، لأن المالك في نظر القانون هو المسجل في الطابو.

المناطق العسكرية والأمنية

لا يجوز تملك الأجانب في المناطق العسكرية المحظورة ومناطق الأمن إلا بإذن. ولهذا تسأل مديرية الطابو الجهات المختصة عن بعض العقارات قبل إتمام البيع للأجنبي، وقد يستغرق ذلك وقتاً إضافياً.

الشراء باسم شركة

الشركات الأجنبية المؤسسة في الخارج لا تتملك العقارات في تركيا إلا وفق قوانين خاصة. أما الشركة المؤسسة في تركيا ولها شريك أجنبي، فيخضع شراؤها للعقار لقواعد خاصة وموافقة الولاية، ولا يُعد طريقاً مضموناً لتجاوز القيود على بعض الجنسيات. وتفاصيل تأسيس الشركات في صفحة محامي شركات في إسطنبول.

خطوات شراء عقار في تركيا للأجانب خطوة بخطوة

الخطوات التالية مرتبة كما تجري عادةً.

الخطوة 1: فحص الطابو قبل أي دفعة

يُطَّلع في هذه الخطوة على قيد العقار في السجل العقاري، للتأكد من أن البائع هو المالك المسجل، ومن عدم وجود رهن (ipotek) أو حجز (haciz) أو إشارة تمنع البيع (şerh)، ومن نوع السند: ملكية طابقية لشقة مكتملة، أم حق طابق لمبنى لم يحصل على إذن السكن، أم حصة في عقار مشترك. وصورة السند التي يرسلها البائع لا تُظهر هذه القيود كلها.

الخطوة 2: الاتفاق المبدئي والعربون

الوعد ببيع عقار لا يكون ملزماً إلا إذا نُظّم لدى الكاتب بالعدل في شكل رسمي. أما الورقة العادية التي يوقعها الطرفان مع دفع العربون فقد لا تُلزم البائع بالبيع، ويُنظر عندها في استرداد ما دُفع. ولهذا يختلف وضع المشتري بحسب شكل الاتفاق وما كُتب في إيصال العربون.

الخطوة 3: الرقم الضريبي

يحتاج المشتري الأجنبي إلى رقم ضريبي يُستخرج من دائرة الضرائب بجواز السفر، أو يستخدم رقمه الأجنبي الذي يبدأ بـ 99 إذا كان مقيماً.

الخطوة 4: تقرير التقييم العقاري

يُشترط في بيع العقار للأجنبي تقرير تقييم من شركة مرخصة يبيّن القيمة السوقية. وهذا التقرير هو الذي تُعتمد عليه الإدارة لاحقاً في طلبات الإقامة والجنسية.

الخطوة 5: تأمين الزلازل الإلزامي

لا يتم بيع العقار السكني دون وثيقة تأمين زلازل إلزامي (DASK) سارية، وهي منخفضة التكلفة وتُجدَّد سنوياً.

الخطوة 6: الموعد في الطابو ودفع الرسوم

يُطلب موعد البيع عبر نظام Web Tapu أو من مديرية الطابو، وتُدفع رسوم الطابو وأجرة الخدمة قبل الموعد. ويحضر البائع والمشتري أو وكيلاهما في الموعد، ويحضر مترجم محلف إذا كان المشتري لا يتقن التركية، ثم يُوقَّع السند الرسمي وتُسجَّل الملكية.

الخطوة 7: بعد التسجيل

بعد التسجيل تُنقل اشتراكات الكهرباء والماء والغاز باسم المالك الجديد، ويُسجَّل في إدارة المبنى، ويُتابع دفع ضريبة العقار السنوية. وإذا كان الهدف الإقامة أو الجنسية، تبدأ بعدها معاملاتها.

تكاليف شراء عقار في تركيا 2026: مثال بالأرقام

لنفترض شقة مصرّحاً بثمنها في الطابو 6 ملايين ليرة، وقيمتها الضريبية أقل من ذلك. يدفع المشتري 2% رسوم طابو، أي 120,000 ليرة، ويدفع البائع مثلها، ما لم يتفقا على أن يتحملها أحدهما. ويضاف إلى ذلك أجرة خدمة الطابو، وتقرير التقييم، وتأمين الزلازل، وأجرة المترجم، وتكلفة الوكالة إن وُجدت. ويمكنك حساب الرسوم بدقة عبر حاسبة رسوم الطابو.

والثمن المسجل في الطابو هو الذي يُعتد به في طلبات الإقامة والجنسية، وفي ضريبة البيع لاحقاً، وفي أي نزاع مع البائع.

ضريبة القيمة المضافة وإعفاء غير المقيمين

في بيع العقارات الجديدة من الشركات تُحتسب ضريبة القيمة المضافة. لكن القانون يعفي من هذه الضريبة البيع الأول للمسكن أو المكتب الجديد إلى الأجنبي غير المقيم في تركيا، بشرط أن يُدفع الثمن بعملة أجنبية تُجلب إلى تركيا، جزء منها قبل إصدار الفاتورة والباقي خلال سنة (المادة 13/i من قانون ضريبة القيمة المضافة). وإذا بيع العقار خلال 3 سنوات، تُدفع الضريبة التي أُعفي منها مع الفائدة قبل معاملة الطابو. والأجنبي الذي يقيم في تركيا مدة طويلة قد لا يُعد «غير مقيم» لأغراض هذا الإعفاء، ويُدرس ذلك في كل حالة.

هل يمنح شراء العقار الإقامة في تركيا؟

نعم، يمنح الحق في طلب الإقامة قصيرة الأمد، بشرط ألا يقل الثمن المسجل للعقار المشترى منذ 16 أكتوبر 2023 عما يعادل 200 ألف دولار، وأن يكون عقاراً سكنياً مستخدماً لسكن المالك. والعقار المؤجر لغيرك لا يصلح عادةً أساساً لإقامتك. وتجد أسباب رفض الإقامة العقارية في مقال رفض الإقامة في تركيا.

الجنسية التركية عن طريق شراء عقار 2026

يمنح شراء عقار بقيمة 400 ألف دولار على الأقل الحق في طلب الجنسية الاستثنائية، وفق خطوات محددة لا يجوز إغفال أي منها.

400 ألف دولار وإشارة عدم البيع 3 سنوات

يجب ألا تقل قيمة العقار عن 400 ألف دولار أو ما يعادلها، وأن تُوضع في الطابو إشارة بعدم بيعه 3 سنوات. ولا يمكن بيع العقار قبل انقضاء هذه المدة ورفع الإشارة.

شهادة شراء العملة الأجنبية

يُطلب إثبات أن الثمن بيع بعملة أجنبية لبنك تركي، بشهادة شراء العملة (Döviz Alım Belgesi). ولذلك يجب ترتيب طريقة الدفع مع البنك قبل الموعد، لأن الدفع النقدي أو التحويل غير الموثق قد يُفسد ملف الجنسية.

شهادة المطابقة

بعد اكتمال الشراء تصدر مديرية الطابو المختصة شهادة المطابقة (Uygunluk Belgesi) التي تثبت أن الاستثمار يستوفي شروط الجنسية، وهي أساس ملف الجنسية.

الإقامة ثم طلب الجنسية

بعد شهادة المطابقة يُستخرج تصريح الإقامة، ثم يُقدَّم طلب الجنسية مع وثائق الأسرة. ويشمل الطلب عادةً الزوج والأولاد القاصرين.

لماذا لا تُقبل الحصص وحق الطابق؟

تشترط القواعد الحالية أن يكون العقار وحدة مستقلة في مبنى حاصل على إذن السكن، ولا تُقبل الحصص في عقار مشترك. ولهذا فإن شراء شقة في مشروع لم يكتمل قد يؤخر ملف الجنسية حتى صدور إذن السكن.

شراء عقار في تركيا بوكالة من الخارج

يمكن شراء العقار دون حضورك، بوكالة تتضمن صراحةً صلاحية الشراء والتسجيل ودفع الرسوم وطلب الإشارات اللازمة للجنسية إن كانت هي الهدف. وتُنظَّم الوكالة لدى القنصلية التركية في بلدك، أو لدى كاتب عدل في بلدك مع التصديق والترجمة. والوكالة العامة غير الواضحة قد يرفضها موظف الطابو. وتفاصيل تنظيم الوكالة من الخارج في مقال توكيل محامي في تركيا من الخارج.

الدفع والتحويلات: كيف تحمي مالك؟

يُدفع الثمن عادةً عبر البنك، مع ذكر سبب التحويل ورقم العقار في وصفه، ليبقى أثر موثق. والملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل في الطابو. وفي ملف الجنسية يُشترط بيع العملة الأجنبية للبنك وصدور الشهادة المطلوبة عن ذلك.

شراء شقة على المخطط أو من المقاول

في البيع المسبق للمساكن يحمي قانون حماية المستهلك المشتري: حق التراجع خلال 14 يوماً، وحق الرجوع دون سبب خلال 24 شهراً مقابل مصاريف الضرائب والرسوم وتعويض متدرج لا يتجاوز 2% في الأشهر الثلاثة الأولى، و4% حتى 6 أشهر، و6% حتى 12 شهراً، و8% حتى 24 شهراً، ولا يحق للبائع أي مبلغ إذا لم يفِ بالتزاماته، ويجب ألا يتجاوز التسليم 48 شهراً (المادتان 44 و45). وخياراتك إذا تأخر التسليم في مقال تأخر تسليم الشقة على المخطط في تركيا. وإذا اشتريت من مقاول يبني بعقد البناء مقابل الشقق، فإن قرار توحيد الاجتهاد الصادر في 16 مايو 2025 يحمي المشتري الذي اعتمد بحسن نية على سجل الطابو إذا فُسخ عقد المقاول لاحقاً. وتفاصيل ذلك في صفحة محامي عقارات في إسطنبول.

الوسيط العقاري: كيف تتحقق منه؟

يجب أن يحمل الوسيط العقاري في تركيا شهادة تفويض (yetki belgesi) تصدر وفق لائحة تجارة العقارات، ويمكن سؤاله عنها والتحقق منها. وتحدد اللائحة حداً أقصى لأجرة الوساطة، ويجب أن يُكتب اتفاق الوساطة. وكثير من مشكلات الأجانب تبدأ بوسيط غير مرخص يقبض العربون ثم يختفي، أو يعرض عقاراً لا يملكه من يدّعي بيعه.

الشراء المشترك مع الزوج أو الشريك

يجوز تسجيل العقار باسم أكثر من شخص، إما بالحصص (ملكية مشتركة بحصص محددة) أو بالملكية الجماعية. لكن الشراء بالحصص لا يُقبل عادةً في ملف الجنسية، ويعرّض الشركاء عند الخلاف لدعوى إزالة الشيوع. ولهذا يرتبط شكل التسجيل بالهدف من الشراء.

الأحياء المغلقة وإقامتك العقارية

أغلقت إدارة الهجرة بعض الأحياء أمام تسجيل عناوين جديدة للأجانب. فإذا اشتريت عقاراً في حي مغلق، قد يتعذر تسجيل عنوانك فيه، فتتعطل الإقامة المبنية عليه. ولهذا يكون وضع الحي من المعلومات التي يُسأل عنها إذا كانت الإقامة من أهداف الشراء.

ما بعد الشراء: الضرائب والتأجير والبيع

يدفع المالك ضريبة العقار السنوية على قسطين في مايو ونوفمبر. وإذا أجّر العقار، يصرّح بدخل الإيجار في بيان سنوي في مارس. وإذا باعه خلال 5 سنوات من شرائه، يخضع الربح لضريبة الدخل بعد خصم التضخم ومبلغ الإعفاء، أما بعد 5 سنوات فلا تُفرض هذه الضريبة. وحقوق المالك تجاه المستأجر الذي لا يدفع مشروحة في مقال المستأجر لا يدفع الإيجار في تركيا.

أمور تتكرر في نزاعات شراء العقار في تركيا

• دفع عربون كبير بورقة عادية قبل فحص الطابو.

• التصريح بثمن أقل في الطابو ثم اكتشاف أنه لا يكفي للإقامة أو الجنسية.

• شراء حصة في عقار مشترك أو شقة دون إذن سكن لغرض الجنسية.

• الدفع نقداً أو بتحويل غير موثق في ملف الجنسية.

• الاعتماد على وكيل أو وسيط دون وكالة واضحة الصلاحيات.

• تسجيل العقار باسم شخص آخر لأن جنسيتك لا تسمح بالتملك.

وإذا دُفع ثمن عقار ولم يُنقل الطابو، أو تبيّن أن البائع لم يكن المالك، فتجد ما ينص عليه القانون في مقال الاحتيال العقاري في تركيا.

مقال ذو صلة: إخلاء المستأجر في تركيا: متى يحق للمالك إخراجك وكيف تعترض؟

محامي عقارات في إسطنبول وأنقرة

معاملات الطابو يمكن إنجازها في أي مديرية طابو بوكالة، أما الدعاوى المتعلقة بملكية العقار فتُرفع في محكمة المكان الذي يقع فيه العقار. ونتابع شراء العقارات ونزاعاتها في إسطنبول وأنقرة وسائر المدن التركية.

فإذا كان العقار في أنقرة تُرفع دعوى الملكية أمام محاكم أنقرة ويتابعها محامي عقارات في أنقرة، وإذا كان في إسطنبول يتابعها محامي عقارات في اسطنبول أمام محاكمها (المادة 12 من قانون الإجراءات المدنية). أما معاملة الطابو فيمكن لـمحامي عقارات في تركيا إنجازها بوكالة دون حضورك، كما في مقال توكيل محامٍ في تركيا من الخارج. ومخاطر الشراء على المخطط في مقال تأخر تسليم الشقة على المخطط.

تكاليف شراء عقار في تركيا

البند	من يدفع	المقدار
رسوم الطابو	المشتري	2% من الثمن المصرّح به (ولا يقل الأساس عن القيمة الضريبية)
رسوم الطابو	البائع	2% من الأساس نفسه
أجرة خدمة الطابو	بحسب الاتفاق	مبلغ مقطوع يتحدد سنوياً
تقرير التقييم	المشتري عادةً	بحسب شركة التقييم
تأمين الزلازل (DASK)	المالك	قسط سنوي
ضريبة القيمة المضافة	المشتري من شركة	في العقارات الجديدة، مع إعفاء غير المقيمين بشروط
المترجم المحلف والوكالة	المشتري	عند الحاجة

الإقامة والجنسية عن طريق العقار: قائمة الشروط

الشرط	الإقامة العقارية	الجنسية
الحد الأدنى للقيمة	ما يعادل 200 ألف دولار (منذ 16.10.2023)	400 ألف دولار
نوع العقار	سكني ومستخدم للسكن	وحدة مستقلة بإذن سكن، بلا حصص
إشارة عدم البيع	لا تُشترط	3 سنوات
إثبات الدفع	الثمن المسجل في الطابو	شهادة شراء العملة الأجنبية
الوثيقة الأساسية	سند الطابو وتقرير التقييم	شهادة المطابقة