إخلاء المستأجر في تركيا: متى يحق للمالك إخراجك وكيف تعترض؟

القاعدة: المالك لا يُخرجك بانتهاء العقد

في إيجار المساكن والمحلات المسقوفة، إذا لم يُخطر المستأجر المالك قبل 15 يوماً على الأقل من نهاية المدة، يتجدد العقد سنة بالشروط نفسها، ولا يستطيع المالك إنهاءه استناداً إلى انتهاء مدته (المادة 347).

متى يستطيع المالك الإنهاء دون سبب؟

بعد انقضاء مدة تمديد قدرها 10 سنوات، يجوز للمالك إنهاء العقد دون ذكر سبب، بإخطار قبل 3 أشهر على الأقل من نهاية كل سنة تمديد تالية. وفي العقود غير محددة المدة، يستطيع المالك الإنهاء بعد مرور 10 سنوات من بداية الإيجار وفق القواعد العامة (المادة 347).

المستأجر يستطيع الخروج متى شاء؟

يستطيع المستأجر إنهاء العقد محدد المدة في نهايته بإخطار قبل 15 يوماً. أما الخروج قبل نهاية المدة دون سبب، فقد يلزمه بإيجار الفترة المعقولة حتى يجد المالك مستأجراً جديداً، لذلك يُحسن الاتفاق مع المالك كتابةً على موعد الخروج.

أسباب إخلاء المستأجر في القانون التركي

أسباب الإخلاء محددة على سبيل الحصر، ولكل منها شروط ومهلة. والمهلة غالباً شهر واحد، فإذا فاتت سقط حق المالك في الإخلاء بذلك السبب لتلك السنة.

حاجة المالك أو أسرته إلى العقار

يجوز للمالك طلب الإخلاء إذا اضطر إلى استعمال العقار مسكناً أو مكان عمل لنفسه أو لزوجه أو لفروعه أو أصوله أو لمن يلتزم قانوناً بإعالتهم. ويجب أن ترفع الدعوى خلال شهر من نهاية مدة العقد (المادة 350/1). وتشترط المحاكم أن تكون الحاجة حقيقية وجدية ومستمرة، لا ذريعة لرفع الإيجار.

إعادة البناء أو الترميم الكبير

يجوز طلب الإخلاء إذا كان العقار يحتاج إلى إعادة بناء أو ترميم أو توسيع أساسي يتعذر معه استعماله أثناء الأعمال، بدعوى خلال شهر من نهاية المدة (المادة 350/2). ويُطلب عادةً ما يثبت ذلك، كترخيص البناء أو المشروع.

المالك الجديد الذي اشترى العقار

بيع العقار لا ينهي الإيجار. لكن المالك الجديد الذي يحتاج إلى العقار لنفسه أو لأسرته يستطيع إخطار المستأجر كتابةً خلال شهر من شرائه، ثم رفع دعوى الإخلاء بعد 6 أشهر من تاريخ الشراء، أو رفعها خلال شهر من نهاية مدة العقد (المادة 351). وشرحنا هذه الحالة من جهة المالك في مقال المستأجر لا يدفع الإيجار في تركيا وحقوق المالك الجديد.

تعهد الإخلاء المكتوب

إذا تعهد المستأجر كتابةً بإخلاء العقار في تاريخ محدد، ولم يُخلِه، يجوز للمالك خلال شهر من ذلك التاريخ طلب الإخلاء عبر دائرة التنفيذ أو بدعوى (المادة 352/1). لكن النص يشترط أن يكون التعهد قد أُعطي بعد تسليم العقار. فالتعهد الذي يوقّعه المستأجر مع العقد نفسه قبل استلام الشقة، كما يطلب بعض الملاك، لا يُعتد به عادةً.

إنذاران محقان بسبب التأخر في الإيجار

إذا وجّه المالك إلى المستأجر إنذارين كتابيين محقين خلال سنة إيجارية واحدة بسبب عدم دفع الإيجار، يجوز له رفع دعوى الإخلاء خلال شهر من نهاية تلك السنة (المادة 352/2). والإنذار «المحق» هو الذي يوجه بسبب تأخر حقيقي في الدفع.

امتلاك المستأجر أو زوجه مسكناً في المنطقة نفسها

إذا كان للمستأجر أو لزوجه الذي يعيش معه مسكن صالح للسكن داخل حدود البلدية أو القضاء نفسه، ولم يكن المالك يعلم بذلك عند التعاقد، يجوز للمالك طلب الإخلاء بدعوى خلال شهر من نهاية العقد (المادة 352/3).

عدم دفع الإيجار: الإخلاء السريع

إذا تأخر المستأجر في الدفع، يجوز للمالك أن يمهله كتابةً 30 يوماً على الأقل مع التنبيه إلى فسخ العقد (المادة 315)، أو أن يبدأ بأمر دفع من دائرة التنفيذ يتضمن طلب الإخلاء ويمنحه 30 يوماً للدفع. فإذا لم يدفع في المهلة، يجوز طلب الإخلاء من محكمة التنفيذ.

تمديد مهلة دعوى الإخلاء

إذا أخطر المالك المستأجر كتابةً، قبل انتهاء مهلة الدعوى، بأنه سيرفع دعوى الإخلاء، تمتد مهلة الدعوى سنة إيجارية أخرى (المادة 353). ولهذا فإن رسالة المالك «سأطلب الإخلاء في نهاية السنة القادمة» ليست مجرد تهديد، بل قد تكون إجراءً قانونياً له أثر.

حماية المستأجر بعد الإخلاء بحجة الحاجة

إذا أخلى المالك العقار بحجة حاجته إليه، لا يجوز له دون سبب مشروع أن يؤجره لغير المستأجر القديم قبل مرور 3 سنوات. وكذلك العقار الذي أُخلي لإعادة بنائه لا يُؤجَّر بحالته القديمة لغيره قبل 3 سنوات، وللمستأجر القديم حق الأولوية في استئجار العقار بعد إعادة بنائه بحالته وإيجاره الجديدين، بشرط أن يستخدم هذا الحق خلال شهر من إخطار المالك له كتابةً. وإذا خالف المالك ذلك، يلتزم بتعويض المستأجر القديم بما لا يقل عن إيجار سنة كاملة من آخر سنة إيجارية (المادة 355).

النص الرسمي للمادة 355 من قانون الالتزامات التركي (mevzuat.gov.tr): حظر إعادة التأجير 3 سنوات، وحق الأولوية، والتعويض بما لا يقل عن إيجار سنة.

فإذا أُخلي العقار بحجة أن ابن المالك سيسكنه، ثم عُرض للإيجار بعد أشهر، يكون الإعلان وما يثبت الإيجار الجديد مما يُستند إليه في المطالبة بالتعويض.

كيف تعترض على إنذار الإخلاء؟

الإنذار ليس حكماً، ولا يلزم المستأجر بالخروج بذاته. وهذه أهم النقاط التي يُنظر فيها عادةً:

• السبب الذي يستند إليه الإنذار، وتاريخه مقارنةً بالمهل القانونية.

• هل وُقّع تعهد إخلاء، ومتى؟

• دفع الإيجار في موعده وطريقة توثيقه، كالتحويل البنكي.

• العقد وإيصالات الدفع والرسائل مع المالك.

• جلسة الوساطة، وهي شرط قبل الدعوى.

الوساطة الإلزامية في نزاعات الإيجار

منذ 1 سبتمبر 2023 أصبحت الوساطة شرطاً قبل رفع الدعاوى المتعلقة بالإيجار، ومنها أغلب دعاوى الإخلاء وتحديد الأجرة. والاتفاق الذي يُوقَّع أمام الوسيط ملزم. وتنظر محكمة الصلح المدنية في دعاوى الإيجار إذا لم يُتفق.

زيادة الإيجار ليست سبباً للإخلاء

لا يجوز أن تتجاوز الزيادة السنوية في إيجار المسكن متوسط التغير في مؤشر أسعار المستهلك لاثني عشر شهراً الذي تعلنه هيئة الإحصاء (المادة 344)، ويمكنك حسابه عبر حاسبة زيادة الإيجار. ورفضك دفع زيادة أعلى من الحد القانوني ليس سبباً للإخلاء. أما بعد 5 سنوات من العقد، فيجوز للقاضي تحديد الإيجار بحسب أجرة المثل بدعوى تحديد الأجرة.

قطع الماء والكهرباء أو تغيير الأقفال

لا يجوز للمالك أن يُخرج المستأجر بنفسه، بقطع الخدمات أو تغيير الأقفال أو إخراج الأثاث. فالإخلاء لا يكون إلا بحكم أو بإجراء تنفيذي، وهذه التصرفات قد تشكّل جرائم يُسأل عنها المالك، إلى جانب التعويض. وتُوثَّق هذه الأفعال عادةً عن طريق الشرطة.

التأمين (الديبوزيتو) عند الإخلاء

عند خروج المستأجر يحق له استرداد التأمين، ولا يجوز للمالك حبسه إلا بقدر ضرر أو دين ثابت. وإذا كان التأمين مودعاً في حساب مصرفي باسم المستأجر ولم يرفع المالك دعوى أو يبدأ تنفيذاً خلال 3 أشهر من انتهاء العقد، يرده البنك بطلب المستأجر (المادة 342). وتفاصيل ذلك في صفحة محامي عقارات في إسطنبول.

المستأجر الأجنبي: الإخلاء والإقامة

عنوان السكن جزء من ملف الإقامة. فإذا أُخليت الشقة وانتقلت إلى عنوان جديد، يجب تحديث العنوان في المدة القانونية، وقد تحتاج إلى عقد إيجار جديد موثق لتجديد الإقامة. وإذا كان العنوان الجديد في حي مغلق أمام تسجيل الأجانب، قد يتعذر تسجيله. وتجد أثر ذلك في مقال رفض الإقامة في تركيا.

المالك الذي يريد إخلاء مستأجره

للمالك أيضاً مهل يحددها القانون: فأغلب أسباب الإخلاء لها مهلة شهر. وينص القانون على أن تعهد الإخلاء يُعتد به إذا وُقّع بعد تسليم العقار، وعلى أن إخطار المستأجر كتابةً بنية رفع الدعوى يمدد المهلة سنة إيجارية (المادة 353).

محامي إخلاء في إسطنبول وأنقرة

تنظر محكمة الصلح المدنية في دعاوى الإيجار والإخلاء بعد الوساطة الإلزامية، وتنظر محكمة التنفيذ في الإخلاء المبني على أمر الدفع أو تعهد الإخلاء. ونتابع قضايا الإيجار والإخلاء للملاك والمستأجرين في إسطنبول وأنقرة وسائر المدن التركية.

وقواعد الإيجار واحدة في كل تركيا، فإذا كان العقار المؤجر في أنقرة، يتابع محامي عقارات في أنقرة الوساطة والدعوى هناك، وإذا كان في إسطنبول يتابعها محامي عقارات في اسطنبول. وتجد قواعد الإيجار والزيادة السنوية في صفحة محامي عقارات في تركيا، وحساب الزيادة في أداة نسبة زيادة الإيجار.

أسباب الإخلاء ومددها

السبب	المهلة	الأساس
حاجة المالك أو أسرته	دعوى خلال شهر من نهاية المدة	المادة 350/1
إعادة البناء أو الترميم الكبير	دعوى خلال شهر من نهاية المدة	المادة 350/2
حاجة المالك الجديد	إخطار خلال شهر من الشراء ودعوى بعد 6 أشهر	المادة 351
تعهد إخلاء مكتوب بعد التسليم	تنفيذ أو دعوى خلال شهر من التاريخ المتعهد به	المادة 352/1
إنذاران محقان خلال سنة	دعوى خلال شهر من نهاية السنة الإيجارية	المادة 352/2
مسكن للمستأجر أو زوجه في المنطقة نفسها	دعوى خلال شهر من نهاية العقد	المادة 352/3
عدم دفع الإيجار	مهلة 30 يوماً للدفع ثم الإخلاء	المادة 315 وقانون التنفيذ
انتهاء 10 سنوات تمديد	إخطار قبل 3 أشهر من نهاية سنة التمديد	المادة 347

حقوق المستأجر في مواجهة الإخلاء

الحق	المضمون	الأساس
التجديد التلقائي	سنة بعد سنة، ولا إنهاء بانتهاء المدة	المادة 347
بطلان التعهد قبل التسليم	التعهد المعتبر هو ما أُعطي بعد تسليم العقار	المادة 352/1
حظر إعادة التأجير	3 سنوات بعد الإخلاء للحاجة أو لإعادة البناء	المادة 355
حق الأولوية بعد إعادة البناء	يُستخدم خلال شهر من إخطار المالك	المادة 355
التعويض عند المخالفة	لا يقل عن إيجار سنة كاملة	المادة 355
سقف الزيادة السنوية	متوسط مؤشر أسعار المستهلك لاثني عشر شهراً	المادة 344
استرداد التأمين من البنك	إذا لم يتحرك المالك خلال 3 أشهر من انتهاء العقد	المادة 342